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租房市場火了,賣房市場只會更火!房企沒有損
時間:2017-09-01 08:46  來源:未知   點擊:


這兩天風口浪尖的北上廣等13個城市“集體土地建租賃房”的重磅拋出,不少人來問明源君的看法,擔心大量租賃住房供應會影響到現在的銷售市場,房企目前的傳統業務會受到沖擊。
事實上,明源君認為,租賃市場的崛起,不僅不會削弱,反而會更加支撐銷售市場。這片新海域對于房企來說,是夢寐以求的藏寶地,一個超萬億的大金礦……  
賽局規則逐漸清晰
住房市場前所未有的新格局出現
從去年下半年開始,這波密如雨點的政策組合拳,和前段時間巨頭房企洞察風向的種種動作,到如今,事實上已經漸漸明朗了。政府“房住不炒”指導原則下,四個方面的動作促成房地產從銷售市場向租賃市場轉移:
 
1、新房銷售市場全國性的調控,限制住銷售型住房的發展;限售令的炸雷響過,一批炒房客變成了房東。
2、自上海推出全國首個租賃住宅用地,土地市場的各種條件性出讓,鼓勵發展商自持物業或進軍租賃市場;
3、租售同權政策出臺,是從客戶端解決租房市場最大的痛點問題,讓租房也能夠享受同等的公共服務、權利保障和社會資源分配。剝離掉房子附屬的社會價值,讓房子回歸到“住”上面來,讓租房成為生活方式的一種可能。
4、再到這次集體土地建租賃房從供應端改革,解決出租住房賬算不過來的問題。目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下,不降成本怎么算都是不賺錢的。而要降成本,最大的空間還是地價。集體土地直接入市帶來大量的低價土地供應。
房地產行業的下一波行情,基本的規則邊界已經劃定,住房市場即將迎來的是一個前所未有的嶄新格局:1、租賃市場撐起半邊天,現存銷售市場不再是發展商進行住房開發的唯一模式。2、房企從開發模式向運營模式轉型,租賃市場是個大金礦,將帶來行業的一次大洗牌
租賃市場是新戰場
對原有市場影響不大
從客戶層面上來看,租賃市場的崛起對原有的租房市場影響并不大,一是因為兩個客群本來就不一樣;二是購房的基本邏輯沒有被改變。
1、購房和租房群體重合度低,租賃市場崛起對銷售住房影響并不大 
從客戶層面上來看,租賃市場需求量集中于一二線城市,而這些地方房價已經高企,銷售住宅產品事實上已經“被豪宅化”了,購房群體的購房邏輯是以小換大、改善需求,并不是我們以為的買不起房的租房群體。
北上廣深的首置年齡都在36歲左右,而從租房族的統計情況來看,36歲往上的群體,只占到不足10%。也就是說開發商傳統銷售業務的目標客群,與租房的客群重合度極小,銷售住房受到租賃集中供應影響的可能性并不大。 
而且,銷售住房的客群不僅不會被擠壓,反而會因為租賃市場的崛起,城市吸引了更多的年輕人進入,儲蓄起更大的潛在客群和購房需求。
例如,對比發達國家情況來看,英國租賃家庭占整體比例為36%,美國為35%,中國目前的數據僅為11.64%。而根據2015年的統計,44.1%的英國無房租賃家庭希望購房,這些群體都是銷售住宅的潛在購買力。 
可以說,從客戶層面上來看,租賃市場崛起對于開發商來說,是在一二線城市原有的銷售市場之外,開辟了一個新的戰場。 
2、租房有風險,租賃產品的大量供應和服務提升,購房邏輯不會改變 
很多分析文章認為,在房價漲幅趨緩,而租賃升級之后,買房不如租房,完全可以拿買房的錢去做其他的投資理財。但是這個邏輯忽略了一個很重要的問題,那就是租房的風險,也就是租金的持續上漲。 
房租和房價的問題,核心在于買房之后,需要還的房貸是一個固定的數字,而隨著貨幣貶值和收入增長,這筆錢不斷減少,而且是可控的。 
但是租房的房租是不斷增長的,房租占個人收入的比例可以很高,達到人的承受極限為止。在美國英國,剛畢業幾年的年輕人,房租占收入的25%-50%的都有。在紐約、倫敦達到40%、50%也不為怪。 
在美國,超過一半的租客把30%的收入花在租金上;而在10年前,因為他們只花了18%的收入。
也就是說,當下深圳的房租可能是房價的1.5%,但是5年之后房租上漲,這個比例就可能是5%,也就是20年就能買一套房。以深圳星河盛世項目89㎡房源為例,5年前價格約為250萬,現在的租金約9000元,以當時的價格來看,現在的租金收益率已經接近4.3%。 
而租金還在不斷的上漲,但是房貸仍然是一個固定的數值。站在五年之后的時間點上來看,現在最佳的選擇還是買房,買不如租這個邏輯,就是把未來的增長寄托在現在的算賬上,這就存在一個很大的風險。
租賃市場是個大金礦房企搶灘迫在眉睫
對于房企來說,租賃市場是新開辟的一個業務領域,在原有的市場之外,一個嶄新的機會點,這個戰場也一定是先起步的大房企天下,搶占先機很有必要。
一、銷售市場空間見頂,房企擴大規模要搶占新領域
一二線城市可供開發的國有土地非常稀缺,銷售市場就那么大,快周轉的銷售住宅模式基本可以見頂,房企想要活下去,必須要轉向存量市場。租賃土地的集中供應,反而是政府新開辟了一個巨大的采礦點。 
從土地供應上來看,上海預期新增供應租賃住房70萬套,遠超新增供應商品住房45萬套。換句話說,未來上海銷售型住宅用地供應不僅將退居二線,而且遠低于“十二五期間”商品住宅8872.24萬平方米、大約80萬套的實績,這意味著未來上海的銷售型住房將變得更少。 
而自2016年12月北京率先拍出100%自持租賃住宅地塊,隨后廣州、杭州、天津等全國多個超大特大城市緊隨跟進,也都推出了部分或整體持有住宅地塊。從土地供應來看,租賃市場崛起是個必然趨勢。
對于開發商來說,進入租賃市場也是一個不得不做的選擇,是從紅海到藍海的轉移。傳統快周轉的開發模式見頂之后,房企要想擴大規模,必須要主動進入新戰場,在存量市場搶一杯羹。 
自去年以來,不少開發商拍了自持用地,當時想不明白的現在都明白了,對房企來說,土地是稀缺資源,政府推出一塊地,你不搶別人也會搶,不拿地就會失去市場。 
未來租賃市場,將是一個占比越來越大的市場,尤其是在超大特大城市里,未來大企業加速進入租賃住宅市場,探索未來住宅經營之路,將成為主流。 
二、租賃市場是新的利潤增長點,還可以和銷售市場相互支撐,房企抗風險能力更強
買房和租房,雖然有相關性,但實際上是兩個市場,兩者都和供需有關。隨著一線城市里的空地越來越少,一線的租房市場成為一個穩定成熟的市場,這個市場也就越來越和供需正相關。對于房企來說,銷售和租賃兩個市場是相對隔離,有可以相互支撐的,能夠有效的對沖風險。
1、銷售市場低迷時,租金反而會繼續上漲
之前明源君給大家分享過美國的情況,作為一個成熟的市場,在次貸危機之后,能買房的人越來越少,導致了租金的持續上漲。
2014年全美867個城市中有672個城市的房租同比出現增長,全美范圍內平均同比增長2.8%。在全美范圍內,租房客需要將29.5%的收入用于支付房租,比房產泡沫前(1985~1999年)的24.9%還要高。2006年到2013年,華盛頓的租金中間價格七年增長了21%;紐約增長了12%。
紐約本地的房產交易專家認為,目前紐約租房市場有兩個推動力:一是就業人數不斷增加;二是房貸條件越來越嚴格,也就是能買房的人變少了。 
這也就類似目前一二線城市的限購限貸,而在人口的持續增加方面,一二線城市也與美國大城市類似,這些都會成為推高租金的因素。 
2、租賃機構化有利于租金上漲
目前中國機構化的供應占比還不到5%,而美國是30%的租賃機構化,日本更是有80%機構化。隨著集體土地建租賃住房,將開發商正規軍引入一片處女地。原本相對混亂的租賃市場將進一步機構化。
房源進一步集中到機構手中,將極大的促進租賃住房產品的省新換代和升級,同時機構對于新情況的反應更快,追求利潤的動力更足,房租也會進一步上漲。 
三、房企參與方式多元化,租賃市場大有所為
目前來看,大型房企都已經開始進軍租賃市場的計劃。萬科計劃今年將長租公寓做到10萬間。此外,龍湖、旭輝等,都宣稱未來幾年內都要將公寓的規模做到10萬間,甚至更多。其他目標小一些的也有兩三萬套。
實際上,房企參與租賃市場并不只是自主開發一種模式。租賃市場之所以是個大金礦,是因為房企參與的方式非常多元。目前來看至少有幾種模式:
1、招拍掛的自持用地做租賃:也就是政府公開招拍掛以極低的價格出讓國有用地給企業,用來建設出租住房,自持70年。上海之前賣了兩塊地,樓面價6000塊/平米。萬科也花了100多億,在佛山北京拿了一些類似的70年自持地塊。
這部分的利潤點主要就在于租金、廣告收益等,通過租賃住宅運營商統一設計、建造、經營和管理的項目帶來租賃體驗升級之后,自持租賃住宅的租金收入水平可能也會相應提升。而當投資回報率逐步提高到資產證券化可以接受的水平,通過金融化的手段,投資回報周期也可以被大大的縮短。
2、和村委合作開發:28日發布的信息,13個城市試點通過集體用地新建租賃住房,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
集體用地所有權在村委手上,集體用地主體缺乏資金和房屋租賃運營能力,和專業租賃運營企業合作是必然選擇。例如:世聯行在杭州的例子,村集體用地拆遷完后,除了49%的可售,51%都必須集體持有。世聯行通過跟政府合作,在下沙獲取3個村集體項目,風險可控,租期很長,將打造為租賃標桿項目。 
3、輸出技術/服務,代建代運營:像綠城那樣做代建的模式,也可能是未來房企進入租賃市場很有可能的一種選項。
同時大量租賃物業的開發,對于物業管理等其他軟性服務的需求也會跟著上升,對房企來說,代運營、管理能力的輸出也是一個非常大的市場。
整體來看,租房市場相對銷售市場更加穩定,租賃型發展商的崛起也會是未來的一個趨勢。對于有實力的開發商來說,應該多嘗試,拿幾塊自持租賃住宅用地對現金流的影響不大,也不擔心經營問題,而這種對租賃市場的試水對房企下半場經營戰略的調整意義重大。

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